Kungsleden - En företagsvärdering

Abstract

Bakgrund: Fastighetsmarknaden har fått sig ett rejält uppsving tack vare det låga ränteläget. I fruktan för den fastighetskris i Sverige upplevde i början av 1990-talet har man i allmänhet börjat ifrågasätta om priserna är övervärderade. Kungsledsaktien har haft en exceptionellt positiv utveckling och premien står högt i jämförelse med andra fastighetsbolag. Problemformulering: Vi försöker i arbetet besvara hur Kungsledens historiska utveckling ser ut, vad det är som gör att Kungsleden lyckats växa sig så stora samt om det går att se tendenser till att Kungsleden är övervärderat. Syfte: Uppsatsen är en kandidatuppsats (magisterbredd) vars syfte är att beskriva Kungsledens historiska utveckling och aktuella situation. Vi försöker bilda oss en uppfattning om företagets värde dels genom att tolka ekonomiska värden men även genom att intervjua kunniga personer i ämnet. Avgränsningar: Vi analyserar Kungsledens årsredovisningar för åren 2001-2005. Metod: Vår avsikt är att få ett helhetsperspektiv och studera processen bakom Kungsledens utveckling. Studien är därför utformad som en fallstudie. I denna använder vi oss av såväl primär- som sekundärdata. Uppsatsens reliabilitet anser vi vara låg eftersom våra egna erfarenheter och antaganden har stor inverkan på de resultat vi kommer fram till. Uppsatsens validitet anser vi dock vara hög. Slutsatser: Kungsledens mål och strategi har under åren successivt förändrats, från avveckling till fastighetsförvaltning med hög avkastning. De anställdas engagemang tycks ha haft bidragande orsak till denna utveckling. Utifrån den värdering vi gör av Kungsleden kan vi inte dra några slutsatser om aktien är för högt värderad. Utifrån våra intervjuer är vi dock förvissade om att marknaden har höga förväntningar på kungsledenaktien och att aktiens värde anses vara utmanande. Med tanke på det framtida ränteläget blir det svårt för Kungsleden att expandera i en takt man hittills gjort. I och med införandet av IAS40 kan Kungsleden heller inte fortsätta med att löpande ta upp värdeökningar på fastigheter. Sammantaget kommer detta antagligen att påverka Kungsledens utdelningspolitik och i förlängningen dess börsvärde. Som förslag till fortsatt forskning skulle det även vara intressant att följa utvecklingen av Kungsleden för kommande år. Kungsleden har historiskt uppvisat en tillväxt starkare än börsens genomsnitt. Hur sårbart kommer Kungsleden att vara för framtida börsnedgång och räntehöjningar? Kommer Kungsleden även i framtiden kunna ge aktieägarna avkastning över börsens genomsnitt? Hur stor är risken för att vi får se en rekyl liknande den vi hade i början av 1990-talet?