Fastigheter som säkerhet - en studie av kapitalstruktur i fastighetsbolag

Abstract

Bakgrund och problem: En av uppsatsförfattarna har tidigare skrivit en uppsats kring motiv till förvärv av egna aktier i fastighetsbolag. Det framkom i studien att soliditetsnivån sedan föregående fastighetskris sjunkit drastiskt i svenska noterade fastighetsbolag. Med anledning härav ter det sig intressant att studera kapitalstrukturen i aktuella bolag med ett antagande om att en sjunkande soliditet betyder ett mindre solvent bolag. Vad talar för respektive emot en låg soliditetsnivå i ett svenskt noterat fastighetsbolag och hur det påverkar riskexponeringen.

Syfte: Syftet med undersökningen är att studera kapitalstrukturen inom fastighetsbranschen med beaktande av riskexponering.

Avgränsningar: Studien i fastighetsbranschen avgränsas till att beröra bolag vilka är att betrakta som renodlade utan sidorörelser såsom byggverksamhet. Studien är av teoretisk karaktär och innefattar således ingen närmare uppskattning av rådande marknadssituation för fastighetsbolag i Sverige. Marknadsstudier sker endast då det är nödvändigt för att exemplifiera olika scenarion.

Metod: Studien har karaktären av en kvalitativ fallstudie. Vi har genomfört fyra intervjuer med representanter från noterade fastighetsbolag. Det empiriska materialet har analyserats utifrån en teoretisk referensram kring val av kapitalstruktur. Uppsatsens resultat och slutsatser har avslutningsvis varit föremål för granskning av dels handledare men även av andra uppsatsförfattare, för att kunna nå ett så bra resultat som möjligt.

Resultat och slutsatser: Det finns faktorer som talar för antingen låg eller en hög soliditetsnivå i ett fastighetsbolag. Vad som framkommit i uppsatsen är att det är avgörande att se till fastighetsbeståndets verksamhetsinriktning och geografiska placering. Vid sidan av branschspecifika faktorer bör kapitalstrukturen utarbetas efter beaktande av mer allmänna faktorer såsom obeståndskostnader, transaktionskostnader, hävstångseffekter o.s.v. Kontentan av studien visar på att det teoretiskt sett går att söka efter en optimal kapitalstruktur men att det i verkligheten är mer komplext. De olika faktorer som påverkar kapitalstrukturen är många och deras inbördes prioritering kan endast avgöras utifrån ägarnas motiv med innehavet såsom avkastning och investeringsstrategier. Under de senaste åren verkar preferenser för finansiell hävstång varit den avgörande faktorn vid val av kapitalstruktur. Det är dock viktigt att påpeka att man hela tiden bör arbeta aktivt med kapitalstrukturen för att ligga i fas med marknadsutvecklingen

Förslag till fortsatt forskning: Det vore intressant med en fördjupad studie av ett fastighetsbolags olika intressenters inbördes förhållande. Det vore exempelvis intressant att se närmare på hur relationen är med kreditgivare eller en mer ingående diskussion kring olika ägarteorier med fokus på avkastning och riskspridning. Dessutom kan man fråga sig om den höga omsättningen på fastigheter som kännetecknar Sverige är nyttig, är det endast att betrakta som en väl fungerande marknad som visar på genomlysning?