Belåningsgrad i fastighetsföretag -Hur ser sambandet med orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter ut i svenska och brittiska fastighetsbolag?

Abstract

Bakgrund och problem: Sedan 2005 ska noterade fastighetsföretag i EU som innehar förvaltningsfastigheter redovisa enligt IAS 40 – Förvaltningsfastigheter. Vid värdering till verkligt värde redovisas orealiserade värdeförändringar över resultaträkningen. Då bankfinansiering är vanligt förekommande i både Sverige och Storbritannien borde positiva värdeförändringar vara fördelaktigt för fastighetsföretag eftersom orealiserade värdeförändringar medför att värdet på fastighetsbeståndet, uttryckt som säkerhetsmassa vid upptagande av lån, ökar. Ökad säkerhetsmassa i sin tur medför att fastighetsföretagen få mer fördelaktiga lånevillkor. Det borde således finnas incitament för fastighetsföretag att passa på att öka sin belåning under tider av positiva värdeförändringar då finansieringskostnaderna borde vara mer förmånliga. Studiens problemformulering lyder: Hur ser sambandet ut mellan orealiserade värdeförändringar rörande förvaltningsfastigheter och belåningsgrad i svenska och brittiska fastighetsföretag? Syfte: Studien syftar till att kartlägga till vilken grad det finns ett samband mellan orealiserade värdeförändringar hänförliga till förvaltningsfastigheter och företagens belåningsgrad. Vidare ämnar studien undersöka hur land och konjunkturläge inverkar på sambandet. Avgränsningar: Enbart bolag som i huvudsak äger och förvaltar fastigheter studeras. Metod: En kvantitativ studie av 24 noterade fastighetsföretag i Sverige och Storbritannien som upprättat koncernredovisning i enlighet med IAS 40. Regressionsanalys har använts för att identifiera hur sambandet ser ut mellan de studerade variablerna belåningsgrad och orealiserade värdeförändringar hänförliga till förvaltningsfastigheter. Resultat och slutsatser: Sambandet mellan belåningsgrad och orealiserade värdeförändringar är negativt och framförallt hänförligt till de i genomsnitt relativt konstanta räntebärande skulderna som i kombination med värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter ger en belåningsgrad som minskar då värdeförändringarna är positiva. De statistiska testerna ger ett resultat med låg förklaringsgrad vilket innebär att det finns fler och viktigare variabler som förklarar variationen i variabeln belåningsgrad. Förslag till fortsatt forskning: Kvalitativ studie av ett mindre antal bolag från respektive land för att finna förklaringar till de mönster avseende belåning och kapitalstruktur som denna studie påvisar. Mer ingående studera om det finns skillnader i hur man arbetar med finansiella mål, efterlevnad av målen samt hur företagen arbetar med skulder i olika konjunkturlägen. Att även utforska hur ägarstrukturen skiljer sig åt i bolag med väsentligt skilda kapitalstrukturen samt hur enskilda ägare influerar företagskulturen.