Försiktighet i en oförsiktig bransch -En studie av fastighetsbolags värdering till verkligt värde

Abstract

Bakgrund: Hur tillgångar skall värderas har alltid varit en av redovisningens stora frågor. Svensk redovisning, som länge varit starkt influerad av tysk redovisning, har under decennier haft försiktighetsprincipen som ledstjärna och tillgångar har hellre värderats för lågt än för högt. På senare tid har redovisningens syfte dock skiftat en aning i karaktär. När IASBs internationella regelverk trädde i kraft 2005 värderas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultatet och är således av stor betydelse. Det är dock väldigt svårt att bestämma detta verkliga värde. Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka hur svenska noterade fastighetsbolags orealiserade värdeförändringar har skiljt sig åt under perioden 2005-2010 och vad dessa skillnader kan bero på. Vidare syftar uppsatsen till att hitta kluster av bolag som karaktäriseras av en eller flera gemensamma nämnare där tendenser mot försiktighet och oförsiktighet kommer vara centrala. Avgränsningar: Uppsatsen fokuserar på börsnoterade svenska fastighetsbolag som tillämpar IFRS standard IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Urvalet består av de största svenska bolagen i kategorin. Tidsperioden 2005-2010 behandlas eftersom IFRS nya regler om tillgångsvärdering till verkligt värde trädde i kraft 2005. Metod: En kvantitativ undersökning har genomförts och 13 fastighetsbolags årsredovisningar och delårsrapporter har utgjort materialet. En teoretisk referensram och det empiriska materialet analyseras utifrån de värdeförändringar bolagen har gjort. Uppsatsens resultat och slutsatser utmynnar i en diskussion om försiktighet och oförsiktighet i värdering och eventuella likheter och skillnader mellan bolagen. Resultat och slutsatser: Stora skillnader i värdering mellan bolagen har hittats men två kluster utkristalliseras. Ett oförsiktigt och ett försiktigt värderande beskrivs. Flera av bolagen är svåra att kategorisera och en diskussion huruvida deras värdering ska betraktas följer. Affärsmodell och finansiell ställning tycks vara de mest konkreta förklaringsvariablerna till bolagens värdering. Förslag till fortsatt forskning: En uppföljning om ett par år där frågan om bolagen har närmat sig en konsensus hur fastigheterna ska värderas är ett förslag. Även att komplettera uppsatsen med kvalitativa data för att belysa bolagens interna uppfattningar om värdering framförs.