Redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde -Hur går man till väga och vad berättar siffran egentligen?

Abstract

Bakgrund och problem: Det finns en klar tendens, särskilt genom harmoniseringen av redovisningen, mot en mer kapitalmarknadsinriktad redovisning. Frågan blir då hur företagen går tillväga när de värderar sina tillgångar till ett marknadsvärde och hur stor precisionen i värderingen är. Syfte: Syftet med uppsatsen är att göra en fallstudie av ett antal företags värdering av förvaltningsfastigheter samt att hålla en diskussion kring valda lösningar vid värderingen. Avgränsningar: Studien är inriktad på den svenska marknaden. Endast företag med kontor i Göteborg träffats då det har ansetts vara av stor vikt att få en god kontakt med respondenterna. Metod: En kvalitativ metod har använts där djupintervjuer gjorts med tre fastighetsbolag samt en framstående akademiker på området. Intervjuernas syfte har varit att hålla en diskussion och få en djupare förståelse kring fastighetsvärdering och fastighetsmarknaden. Resultat och slutsatser: Fastighetsbolagen använder uteslutande en värderingsmetod som bygger på en kassaflödesmodell på grund av svårigheterna med ortprismetoder. Vi fann att kassaflödesmodeller inte nödvändigtvis speglar ett marknadsvärde utan snarare ett nuvärde av en investering. Vidare fann vi att de regler och restriktioner som bolagen omfattas av har fått en mindre betydande roll när val av värderingsmetod görs. Vi fann slutligen att det utrymme av subjektivitet som standarden ger har utnyttjats i stor utsträckning vilket gjort att redovisning av fastigheter kan skilja sig åt mellan bolag trots att standarden i första hand förespråkar jämförbarhet. Förslag på fortsatt forskning: Kvantitativ studie av redovisade vinster eller förluster efter en nedgång på fastighetsmarknaden. Vidare en studie av hur värdering till verkligt värde har påverkats av IFRS 13 efter att standarden införts. Slutligen föreslås en studie av hur externa värderingsmän går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter.