Förvaltningsfastigheter och verkligt värde -En studie om redovisningens användbarhet

Abstract

Bakgrund och problemdiskussion: Från och med år 2005 har standarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter börjat tillämpas av svenska noterade bolag. Förändringen innebar att det gick att välja att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde istället för till anskaffningsvärde som tidigare. Värdering till verkligt värde innebär en redovisning som i hög utsträckning bygger på antaganden och bedömningar om framtiden. Den stora skillnaden är att förvaltningsfastigheternas värde regelbundet bedöms utifrån villkoren på marknaden, vilket innebär att värdeförändringar som uppstår skall redovisas både över balans- och resultaträkningen. Debatten har handlat bland annat om hur tillförlitliga värderingsmetoderna är och hur detta påverkar jämförbarheten mellan företagen. Detta ledde oss till att formulera följande problemformulering: Har redovisningen i fastighetsbolag blivit mer användbar efter införandet av IAS 40? Syfte: Vårt syfte med uppsatsen är att med avseende på de fyra krav på redovisningen som återfinns i IASBs föreställningsram analysera huruvida redovisningen i svenska noterade fastighetsbolag blivit mer eller mindre användbar som beslutsunderlag för intressenter sedan de nya reglerna i standarden IAS 40 börjat tillämpas. Kraven är relevans, jämförbarhet, tillförlitlighet samt begriplighet. Avgränsning: Studien är begränsad till noterade fastighetsbolag i Sverige. Utan att direkt avgränsa oss mot någon speciell intressent är dock aktieägarperspektivet belyst aningen mer än övriga intressenters perspektiv. De utvalda bolagen är undersökta under tidsperioden år 2007- 2011. Metod: Kvalitativ metod har använts genom att intervjua två auktoriserade revisorer från olika revisionsföretag. Även kvantitativ metod har använts genom insamling av data kring resultat, värdeförändringar och upplysningar kring värderingsförfarandet från årsredovisningar för 12 bolag. Resultat och slutsats: Vi har funnit kraftigt volatila resultat och stora skillnader i förhållandet mellan bolagens upp- och nedskrivningar. Å andra sidan har vi samtidigt noterat en tämligen ingående redovisning av antaganden och bedömningar i bolagens upplysningar. I teorin ser det därför ut som om användbarheten skulle kunna blivit bättre, men i praktiken är det svårt att jämföra bolagen med varandra på grund av stora skillnader beträffande storlek, bestånd, läge m.m. Det är därför svårt att säga om användbarheten generellt blivit bättre eller sämre. Revisorerna har överlag varit väldigt positiva till verkligt värde-metoden.