Värdering av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 –En studie om värderingsmodellernas effektivitet

Abstract

Bakgrund och problem Genom att följa IFRS ska koncerner uppnå en redovisning med hög användbarhet och jämförbarhet. Vid införandet av IAS 40 Förvaltningsfastigheter gavs möjligheten att redovisa förvaltningsfastigheter till ett verkligt värde. Ett verkligt värde anses vara ett hypotetiskt värde, vilket innebär att problematik kan uppstå utifrån de kvalitativa egenskaperna. Relevans och tillförlitlighet kan stå i kontrast till varandra, i och med att värdering är baserad på subjektiva bedömningar. Värderingsmodellerna som används vid beräkning av verkligt värde innehåller antaganden och parametrar som kan påverka värdet av förvaltningsfastigheter. 2013 infördes IFRS 13 Värdering till verkligt värde som anger en värderingshierarki, vilket ska underlätta och förbättra kvalitén av värdering till verkligt värde. Syfte Syftet med studien är att undersöka hur värdering till verkligt värde fungerar i praktiken. För att kunna avgöra hur effektiv värderingen är, ämnar studien att jämföra värderingen till verkligt värde med det faktiska försäljningspriset och se hur väl de stämmer överens. För att få en bredare bild och mer förståelse för värdering till verkligt värde undersöks även vilka antaganden som används i företagens värderingsmodeller. Metod Studien är av kvantitativ karaktär och ämnar undersöka fyra svenska börsnoterade fastighetsföretag som värderar sina förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 mellan perioden 2007 och 2012. Data är inhämtad från finansiella rapporter som företagen presenterat. Studien undersöker årliga realiserade värden för att se hur effektivt värderingen till verkligt värde fungerar i praktiken. Resultat och slutsats Resultatet visar att det finns en differens mellan värderingen och det faktiska försäljningspriset med ett medelvärde på 9,8 %. Studien visar att nästintill samtliga fastigheter värderades till ett undervärde. Slutligen anses dock att värdering till verkligt värde fungerar relativt effektivt i och med att värderingen grundas på subjektiva bedömningar. Värderingsmodellerna hos de studerade företagen visade sig vara av liknande karaktär och innehålla likartade antaganden. Införandet av IFRS 13 visar inga tydliga förändringar i redovisningen och verkar inte haft någon större inverkan vid värdering enligt IAS 40.