KUNGSLEDEN - en företagsanalys

Abstract

PROBLEMBAKGRUND Kungsleden är ett fastighetsbolag som ser avkastning som viktigare än fastighetens kategori och geografiska läge, målet är att kontinuerligt höja portföljens riskjusterade avkastning. Verksamheten omfattar både fastighetshandel och fastighetsförvaltning. Närmare hälften av bolagets tillgångar finns i den publika sektorn och lika mycket i kommersiella fastigheter. SYFTE Syftet är att studera Kungsledens utveckling från bolagets bildande tills idag. Vi skall även försöka svara på varför bolaget satsar så mycket på publika fastigheter och hur de har lyckats skapa långsiktigt hög avkastning till sina aktieägare. AVGRÄNSNINGAR Vi har valt att avgränsa oss till att endast analysera årsredovisningarna för Kungsleden från dess att bolaget börsintroducerades 1999 till den senaste årsredovisningen 2006. METOD Vi har valt att göra en kvantitativ analys och har använt oss enbart av sekundärdata i form av artiklar, böcker och årsredovisningar i vår undersökning av Kungsleden. SLUTSATSER Våra slutsatser är att det som driver Kungsledens verksamhet framåt är subjektet det vill säga de anställda och Kungsleden har lyckats väl med att förmedla sina värderingar och sin affärskultur till dem. Vi tycker att det är viktigt att Kungsleden även i framtiden fokuserar på att rekrytera rätt människor till sin organisation som är flexibla och förändringsbenägna då detta är en förutsättning för att snabba beslut skall kunna fattas. Av Fyrkantsmodellen har vi kunnat utläsa att Kungsleden har haft en kraftig tillväxt sedan börsintroduktionen och fastighetsbeståndets bokförda värde har femdubblats sedan 1999. Vi konstaterar att Kungsleden har klarat av att nå de uppsatta målen vad det gäller soliditet, räntabilitet och räntetäckningsgrad. Vår uppfattning är att Kungsleden är bra på att analysera objekten, de har resurserna och möjligheterna att förädla de fastigheter de förvärvar. De senare årens fokusering på förvärv av publika fastigheter anser vi vara ett strategiskt riktigt beslut, vår uppfattning är att med sjunkande avkastningsmarginaler blir det allt viktigare att ha en egen nisch och därmed en stabil avkastning. Eftersom behovet av publika fastigheter kommer att fortsätta öka i framtiden tycker vi i dagsläget att Kungsleden ska vara marknadsledande inom denna kategori eftersom den bäst uppfyller Kungsledens krav på riskjusterad avkastning. Något som vi tycker är strategiskt fel av Kungsleden är deras satsningar på modulfastigheter, trots att dessa i stor utsträckning hyrs in av den offentliga sektorn så kan vi inte se några långsiktiga samordningsfördelar med deras övriga bestånd.