Finansiering och riskpreferens i fastighetsbranschen -En studie om börsnoterade fastighetsbolag

Abstract

Bakgrund och problemdiskussion Många är av åsikten att fastighetsmarknaden vuxit sig övervärderad och att Sverige idag befinner sig i en fastighets- och bostadsbubbla värre än år 2008. Det blir därför viktigt att förstå det resonemang som ligger bakom den höga belåning som ibland anses normaliserad i fastighetssektorn. Intressant blir att undersöka några av de fastighetsbolag som genomlevt svängningar i marknaden och därmed erfarit hävstångens potentiellt förödande effekter. Denna avsikt utmynnar i följande frågeställningar: 1. Hur har fastighetsbolag ändrat finansiering och riskpreferens efter finanskrisen 2008? 2. Hur resonerar utvalda fastighetsbolag i val av finansiering idag och inför framtiden? Syfte Denna rapport ämnar redogöra för hur finansiering och riskpreferens utvecklats hos svenska börsnoterade fastighetsbolag efter finanskrisen 2008. Vidare skall rapporten ge förståelse för hur utvalda fastighetsbolag resonerar i val av finansiering idag och inför framtiden. Metod Författarna har för denna studie kombinerat kvantitativ och kvalitativ metod. Frågeställningarna har besvarats genom att studera sekundärdata från respektive företags årsredovisningar och genom att hålla djupare intervjuer med representanter från två företag som båda inkluderats i den kvantitativa undersökningen. Resultat & Slutsats Studiens kvantitativa empiri visar en sänkning i belåningsgrad, och mål för motsvarande, hos majoriteten av observerade fastighetsbolag sedan finanskrisen 2008. Det är svårt att dra några slutsatser huruvida denna förändring är en effekt av lägre riskpreferens hos fastighetsbolagen, eller av bankers mer restriktiva utlåning. En trend som identifierats genom både kvantitativ och kvalitativ studie är att allt fler fastighetsbolag går från uteslutande traditionell bankbelåning till att även belåna sig genom kapitalmarknadsfinansiering. Detta kan dels bero på kapacitetsbegränsningar hos svenska banker, och dels på oförmögenhet hos fastighetsbolagen att på annat sätt tillgodoräkna sig den negativa räntan. Enligt respondenterna i den kvalitativa studien tycks fastighetsmarknaden idag vara stabil med förbehållet att denna precis som andra branscher kan få hastigt försämrade förutsättningar som effekt av ett förändrat makroekonomiskt läge. För denna osäkerhet är viktigt att som fastighetsbolag säkra upp med en förnuftig andel eget kapital.