IAS 40 Värdering till verkligt värde

Abstract

BAKGRUND OCH PROBLEM Från och med 2005 ska svenska noterade koncerner upprätta sina koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Det betyder att företag som innehar förvaltningsfastigheter får värdera dessa till verkligt värde eller anskaffningsvärde, som det tidigare var värderades dem till anskaffningsvärde. Standarden säger att även om ett företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde måste de lämna upplysningar om det verkliga värdet. De val som företagen får genom standarden är många och ger företagen möjlighet att värdera sina fastigheter själva eller genom att använda sig av externa värderare. Problemet som vi ser ligger i att företagen fritt får välja att värdera själva eller använda sig av externa värderare, vilket kan leda till att företagen värderar sina förvaltningsfastigheter på olika sätt. Beroende på vilket val företagen gör kommer resultaträkningen och indirekt balansräkningen påverkas olika mellan företagen. Vi vill undersöka vad det är som styr valet av värderingsmetod, samt om det påverkar redovisningen och vilka konsekvenser det kan få. Frågan studien kommer att utgå ifrån är: Vad styr upprättarnas val av redovisningsmetod, internvärdering kontra externvärdering? För att komma fram till ett svar på huvudfrågan har vi två sekundära frågor till hjälp: Vad är den praktiska skillnaden mellan externvärdering och internvärdering? Finns det några tecken på att redovisningen påverkas beroende på val av metod som används och vilka konsekvenser får det? SYFTE Syftet med uppsatsen är undersöka om det föreligger några incitament för att företagen använder sig av intern eller extern värdering. Samt i viss mån se vilka skillnader det finns mellan intern och extern värdering och om valet påverkar redovisningen. AVGRÄNSNINGAR Vi har valt att avgränsa vårt arbete till fastighetsbranschen och vidare till fastighetsbolag med verksamhet i Sverige. Vidare har vårt valda problemområde redan gjort en del av avgränsningen åt oss, då vi endast utifrån detta problem kan koncentrera studien till noterade fastighetsbolag som tillämpar IAS 40 i sin värdering av sina förvaltningsfastigheter i den årliga redovisningen. iii METOD Metoden vi valt för att angripa studiens problemställning är att framförallt se till de noterade bolagens årsredovisningar och de upplysningar som finns där, angående värderingen av förvaltningsfastigheter. För att komplettera denna bild har intervjuer med de olika fastighetsbolagen genomförts, samt med en revisor som är expert på just fastighetsbranschen. Denna insamlade data ställs sedan mot IAS 40 och värderingsmetoder i analysen. På så sätt ska vi försöka reda ut hur de olika valen som företagen gör i samband med värdering av fastigheter påverkar redovisningen och de som läser den. RESULTAT OCH SLUTSATSER Det vi har kommit fram till är att de flesta av de undersökta företagen värderar samtliga förvaltningsfastigheter internt och sedan kontrollerar detta genom mindre omfattande externa värderingar. Troligtvis även för att marknaden inte ska förlora förtroendet för företagets interna värdering. Anledningen till att de gör det internt är främst en kostnadsfråga och att företagen tycks anse att de klarar av att värdera sina fastigheter minst lika bra som en extern värderare. Den externa värderingen tenderar till ge högre värden vilket indikerar på att fastighetsbolagen är något försiktiga i sin interna värdering. FÖRSLAG TILL FORTSATT FORSKNING Eftersom de företag som tillämpar IAS 40 inte har erfarit någon lågkonjunktur så tycker vi det skulle vara intressant att se om företagens inställning till att värdera internt eller externt ändras i en lågkonjunktur. Då ekonomin sviktar kan det vara av större vikt att få marknadens förtroende men samtidigt finns de högre kostnaderna för extern värdering kvar. Kostnaderna kanske anses för höga i lågkonjunktur och gör då att företagen helt slutar använda sig av externa värderare. Leder det till att försiktigheten försvinner då de inte kommer att kontrollera sina interna värderingar löpande och att vi får konstant stegrande fastighetsvärderingar?