NJA 2007 s.86 och fastighetssäljarens plikt att upplysa.

Abstract

I NJA 2007 s. 86 ansågs fastighetssäljaren ansvarig för ett fel trots att köparen borde ha upptäckt felet före köpet eftersom säljaren underlåtit att upplysa köparen om felets existens. Med stöd i nämnda rättsfall har därmed fastighetssäljaren en viss upplysningsplikt för fel som denne känner till. Trots HD:s tydliga ställningstagande angående fastighetssäljarens upplysningsplikt råder dock en viss förvirring angående rättsläget eftersom NJA 2007 s. 86 fått utstå allvarlig kritik från en av de mest ledande och inflytelserika forskarna inom fastighetsrätten. I den här uppsatsen utreds rättsläget kring fastighetssäljarens upplysningsplikt i relation till dennes felansvar. Därtill analyseras NJA 2007 s. 86 mer djupgående för att visa rättsfallets betydelse för primärt fastighetsrätten men även den övriga kontraktsrätten i stort. Utredningen har gjorts utifrån en indelning mellan en underlåten upplysnings påverkan på felbedömningen respektive relevansbedömningen. På så sätt visas hur en underlåten upplysning kan utgöra ett fel i sig respektive hur en underlåten upplysning kan påverka relevansen av ett konstaterat fel. När säljaren inser att köparen har en felaktig förväntan på köpobjektet kan en annars obefogad förväntan på köpobjektet anses befogad om säljaren inte upplyser köparen om det rätta förhållandet. En underlåten upplysning kan på så sätt få en påverkan på vad köparen ”haft fog att förutsätta” och således en indirekt påverkan på felbedömningen. När det gäller relevansbedömningen av ett redan konstaterat fel kan en underlåten upplysning dock ha en direkt påverkan. Detta visar sig genom att en underlåten upplysning från säljaren exempelvis kan neutralisera betydelsen av att köparen eftersatt sin undersökningsplikt eller att säljaren gjort en allmän friskrivning, vilket annars skulle ha hindrat köparen från att kunna göra felet gällande mot säljaren. NJA 2007 s. 86 är en av de viktigaste rättskällorna för uppsatsens slutsatser kring gällande rätt. Utifrån HD:s sätt att argumentera i NJA 2007 s. 86 antas rättsfallet dessutom ha betydelse för den övriga kontraktsrätten. Det har därför varit motiverat att i den här uppsatsen även utreda och analysera bäringen av den allvarliga kritik som NJA 2007 s. 86 fått riktat mot sig. Slutsatsen av den utredningen är att det prejudicerande värdet av NJA 2007 s. 86 ska bestå trots den allvarliga kritiken.